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济南10年12万套公寓90%公寓投资者都被骗了
发布日期:2019-09-21 17:05   来源:未知   阅读:

  最近几年,市场上突然出现一个新物种,叫公寓,因为不限购不限贷,有很多粉丝在后台问公寓适不适合买,甚至有不少是具体到某个项目的。到后来商业用地禁建商务公寓的新规一出,一些置业顾问开始宣传珍稀、绝版,不仅问的人多了,也有不少人捂不住钱包了。

  济南的公寓适不适合买,适合哪些人买,哪些特性的公寓更具投资属性……我们不妨把时间线年,从公寓供应量、价格涨幅、库存面积等等方面,详细剖析一下济南公寓市场。

  在世联行《2018年济南房地产市场报告》中,我们看到2009年到2018年,济南公寓供应12万套,成交8.9万套。为什么开发商盖那么多公寓?难不成开发商要继承杜甫遗志,建“广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”?

  开发商不是慈善家,正如投资客们爱公寓的原因一样,商业用地公寓的大干快上纯粹因为和写字楼、商业相比,公寓小面积、低总价、低首付,这意味着投资门槛低,卖得更快,回款更快。对于天天喊着“高周转”的开发商来说,公寓简直是开发商的“贴心小棉袄”,这也就不难解释为什么在商业地块中开发商大多顶格配建35%的商务公寓,更有甚者想着办法突破限制,把办公楼改成公寓来卖,像中弘广场,就曾将办公性质的用房按“公寓”进行包装,诱导消费者购买,同样是因为公寓卖得快,回款快的缘故。

  作为投资产品,很多人买公寓是因为觉得公寓有升值潜力,尤其在置业顾问片区腾飞、交通升级、数万高端客群的蓝图描绘下,不少人觉得,放几年再转手,价格铁定涨上来了。

  想象有多丰满,现实就有多骨感。从上图可以看到,除了2009年和2010年的价格大幅波动,在住宅价格翻番的年份,公寓的价格依旧不动如山。2018年公寓成交均价,甚至低于2011年的价格。据了解,济南某公寓项目,开盘多少钱,现在还是多少钱。指望公寓价格上涨,很大可能只是一厢情愿。尤其是很多人抱着短线操作的心理,来投资公寓,更是一进一个坑。

  禁建商务公寓的新政,未必没有济南公寓市场过于饱和的原因。尤其新政发布后,各大房企在最后窗口期加快公寓产品报批速度,这也意味着2019年会有大量公寓项目入市。也就是说,纵使公寓未来稀缺,但近几年的济南市场是不缺公寓的,整体市场,公寓不会稀缺,不然政府也不会禁止公寓批复。

  再加上楼市整体降温,住宅价格下降后与公寓产品差价缩小,公寓投资价值降低,部分投资客离场……供过于求的市场上,公寓价格上行乏力,出售困难不是个例。过去,一个月卖上百十套的,现在卖十来套的并不罕见。

  公寓市场如此严峻,难道大家就都不买公寓了吗?并不是,依然有投资客在下场,依然有值得入手的好公寓,对于不差钱的人,各类房产包括公寓,也是资产配置的一种。那么,买公寓是个技术活,哪些人适合买,哪些公寓适合买,还得仔细分析。

  刚需买公寓时的设想都很美好,买得起、住得上、不用看房东脸色、自己的小窝想怎么折腾就怎么折腾……先不提居住舒适度,对刚需而言,钱才是关键。

  刚需不会永远住在公寓里,最大概率的情况是住上两三年以后,发现自己到了需要结婚生子,买房付首付的年纪。届时将面临两种情况:

  公寓转手不易,二手公寓市场向来不景气,因为买公寓花掉的首付钱,你可能在住宅首付上捉襟见肘;

  公寓月供算负债,银行审批住宅贷款时,你的收入需要满足公寓负债加住宅月供和的两倍,平白增加住宅难度。独具匠心的“绍兴印象”

  先说钱,商水商电,物业费也比住宅高得多,每个月一次的缴费,绝对比女生的大姨妈还要痛彻心扉。

  再说邻居,你的隔壁可能是美容店,可能是皮包公司,对面也可能是电竞宾馆,各路牛鬼蛇神出没,晚上睡觉都不带消停的。

  最让人崩溃的是电梯,三十来户共用两三部电梯,每天早上赶时间打卡的时候都有一种走楼梯的冲动。

  置业顾问的描绘中,比如CBD附近会有大量白领、公司CEO选择住公寓,因此你买的公寓不仅有大量租客,而且租金可能连年上涨。为了更好地体现居住属性,有的公寓增加了天然气,有的增加了集中供暖,甚至按白领们的居住风格进行装修设计样板间,等等。

  但事实是,钱少一点的白领可能不愿忍受公寓的居住环境,权衡租住宅还是公寓,可能更划算的是住宅。至于有钱的商务人士,外地出差租房往往是公司报销,公司拿钱,他们自己也不差钱,结果就是大多选择舒适度高的大户型住宅。试想,丰台东高地街道学习十九大报告精神畅谈心得体会,你让一个CEO住筒子楼,什么感受?

  有住公寓的CEO吗,有的,但大多是百十来平的高档公寓,投资客们喜欢的小户型低总价并不在他们的选择范围内。

  产品痛点:房间功能不全,仅能满足住的条件;房间通风差,造成的异味,潮湿;无阳台造成的衣物无处晾晒;无公共空间功能。

  物管痛点:楼道电梯小广告、楼道内杂物(自行车、鞋等)、楼道昏暗、环境嘈杂。卫生打扫不及时,人员杂乱安全隐患等。

  产品痛点:装修家配麻烦,房东出租公寓多打出“拎包入住”旗号,公寓交房后还需要进行装修、家配,交房后,即使是精装房也需要配置家具家电才易出租;

  资产管理痛点:公寓出租麻烦,公寓租住具有短期性,频繁的租客更换给投资人带来较多困扰,此外还需关注公寓养护、解决租客使用中的房屋问题等。

  资产变现痛点:公寓变现困难,公寓二手房市场交易不活跃,致使公寓投资变现困难。

  公寓出租市场最靠谱的群体,莫过于创业中的小公司。对于成本至上的小公司而言,花最少的钱将效果最大化是关键。小公司很少买公寓,因为会增加太多成本。

  同样的,小公司也很少租CBD等核心商圈的公寓,因为租金太贵。如果你做着核心商圈高租金、出租给创业公司的美梦,可以醒醒了。大多数的创业公司为成本计,还是会选择距离稍远一点,面积更大一点的公寓。

  而有一定积累的中小公司,又不会在小公寓里办公,而是租写字楼,价格可能比公寓还便宜,并且公司形象好。在某某写字楼里办公,和在某某公寓里办公,可不是一个概念。

  这是几年前的新闻了,标题不太严谨,事实是54万买的公寓,放盘3年才碰到一个买家,谈好72.5万的成交价,地税部门核定后要缴税22万多,是成交总价的30%。总结来说,养了三年,一分钱不赚,反倒赔了3.5万。

  公寓的税费因城市地区不同而略有区别,但税费高是肯定的,保守估计是10-20%。如果你资金并不充裕,购买公寓时打算几年后出手,还是建议考虑其他投资方式。因为届时你将面临着三种可能:可能卖不出去,可能卖不上价格,可能一半收益要用来交税。

  我们当然不是把公寓一棍子打死,我们上文提到过,一些有钱人,不用太有钱,比如就有1000万现金不知道干啥,买房置业也是资产配置一种,可能会买公寓。那么,如何挑选靠谱的公寓,很多人的建议是买核心商圈的,因为人流量大、出租群体大,交通便捷……这个观点貌似没问题,但是,别忘了,这样的地方,公寓的供应量也大。比如CBD,我们设想一下,往最好的方向设想,未来这里高楼林立,高端大气上档次,租金也很高。可是,这里写字楼不少,公寓也不少可是,仅2016—2018这三年,CBD片区出让的小额商务金融用地建筑面积就高达420万平米,这还不算周边,比如经十路南的就没有计算在内,奥体西路以东也没有计算在内,等等,这个体量有多大,华强广场的写字楼国际中心,也就5万平米,三年出让的就是84栋华强国际中心。2018年济南卖了106万平公寓,56万平写字楼。你说这里的体量有多大,未来竞争激励到何种程度?

  并且CBD的高租金,也让一些企业搬离CBD,比如前两年在北京CBD这种现象就比较明显。

  可以预见,大企业有自己的写字楼,小企业租不起繁华地段的写字楼和公寓,所谓高端大气上档次的公寓,可能是有价无市,独守空房。

  当然也不是建议买偏远地方的,没有产业,没有人气,同样不是投资公寓的理想之地。

  适合投资的公寓的理想地点,应该同时包含一下特质:区域发展不错,人多,产业多,交通便利;供应量又相对较少的,这样竞争不大,方便出租也易于出手。当然,这样的公寓不多。但不要忘了,好东西就是不多的。任何投资,不可能人人都赚钱,不赚钱的,是大多数。

  买公寓是个技术活,当然,别人说的再多只能是参考,还是需要你根据实际情况具体分析。

  以上。备注:如果把写字楼比作马,把住宅比作驴,公寓就是骡子。返回搜狐,查看更多